楼市有望进入二手房时代 大规模新增建设高潮过去了

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***统计局相当新数据显示，今年1-3月，全国新房销售面积同比增长19.5%，增速较1-2月回落5.6个百分点，延续了2016年4月以来增速持续回落的态势。事实上，扣除春节前后大规模返乡置业的扰动，去年10月以后，新房销售面积增速回落趋势非常明显。尽管有去年高基数的影响，但热点城市和区域启动调控是主要原因。

　　一方面，去年10月20个热点城市强化或重启限购限贷，今年春节后又加大了调控力度，如扩大限购范围、通过“认房又认贷”限制杠杆、启动“限售”（获得产权证后一定年限后才能出售）、严厉打击类住宅等。这些措施的直接效果，就是新房销售明显下滑。而且，基于调控绩效考核，去年10月以来，热点城市对新房启动严格的预售管制，新房供应和销售两端均出现30%左右的下滑。

　　另一方面，近期有40多个城市启动了新一轮调控，覆盖一二三四线城市（县），特别是占全国商品房成交量20%的三大都市圈**，基本被限购限贷笼罩。加上今年1-2月再创新高的返乡置业，从3月开始回落。因此，1-3月销售增速大幅回落有必然性。调查发现，本轮楼市回升主要集中在二手房市场。今年一季度，中投证券监测的17个热点城市，二手房交易面积环比增长106%，其中一二三线城市分别增长107%、104%、115%。2月，北京二手房成交11627套，接近2016年相当高值。3月，北京二手房成交25952套，比2月大涨113%。

　　上一轮调控以来，从2016年10月至2017年2月，相比2016年调控前的9个月，广东二手住房月均交易面积翻了一倍，广州、深圳、珠海等7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的近80%，比2016年前9个月上升了20多个百分点。3月，这7个重点城市二手住房交易面积达到新房交易面积的1.2倍。其中，深圳、广州、佛山二手住房交易面积环比涨幅均超过120%。

　笔者认为，基于利率仍旧在历史低位，**政策和调控政策支持“去库存”、支持合理需求，未来住房需求仍将保持在高位。但在住房回归居住属性的定位下，打击投资***的调控会坚持下去，未来非自住购房需求会明显减少。近年来，由于新房供应效率较低，新市民购房需求和改善型需求占主体的情况下，楼市将快速进入存量房时代，二手住房价格上涨还将维持一段时间。二手房时代到来，是楼市走向成熟的标志，也标志着楼市大规模新增建设的高潮过去了。由此，未来各大城市房屋交易还将比较频繁，但开发投资将趋势性回落。